一直以来，房地产内都有着这样的习尚，便是“逢土拍就提价”。凡是出现有大批量或许是重量级的土地拍卖之后，楼市就像油锅里滴了水。开发商、置业参谋中介们立马全员欢腾！
各个项目纷繁拿出早准备好的土拍喜报，开端在朋友圈造势刷屏，比如土拍火了！地价又高了！咱们又要提价了！你们赶忙来买！
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讲真，每次看到这些，我都很猎奇？地是你们拍的吗？要是就紧邻土拍地块周边项目，提价我们倒还能了解一下。
究竟我们都想多赚点，周围地价高了，那就以未来竞争对手的价格为规范，拟定自己现在的价格呗。
便是用他人两年后的价格，卖自己现在的房子。但是那些和土拍地块离得十万八千里的，抚躬自问下，你们凭什么提价呢？
他们的话术不外乎“面粉”贵过“面包”这套理论。但从旁观者的视点来看，这群开发商便是在“坐地起价”！
要知道，现在并未发生新的抢购潮。需求没暴升，价格怎样就坚硬上调了？当然，不扫除许多楼盘仅仅虚晃一枪，真实的意图是逼定客户下单。
一方面营建涨声四起的气氛，另一方面赶忙出货，完结落下的成果目标。必须得说，这种使用买房人信息不对称，哄抬房价的行为，吃相未免太丑陋！
常常蹲在拿地一线的地产投资人，这两年应该有一个十分殷切的领会，在无数次的尽力然后期望幻灭之后，发现一个真理 — 招拍挂拿地越来越没意思了。
各大城市的中心区域，老练区域的地块，十分稀疏，有的话也是50亩以内的小地块，以20-30亩的居多。地块不只小，并且报名参拍的公司不在少数，溢价率十分高，直呼来不起。主城区的地块，越来越“土豪化”，开发的产品也出现“豪宅化”。
近些年出来的地块，越来越偏远，底子都是在城市的新区，或许主城的近郊区。许多我们从前压根就看不上的地，现如今成了炙手可热的，起拍价还不低，更不能了解的是，许多房企还趋之若鹜，终究成果也是极高的溢价率。
这种旁边面表现出来的土地“稀缺性”，让渐渐的变多投资人作业难到置疑人生。地方政府不只对土地的预期渐渐的升高，起拍价渐渐的升高，要求还渐渐的变多。
详细来讲，衍生出了四种花式玩法：
1、配建幼儿园、路途、公共绿地、社区活动房、乃至是体育场什么的。更过火的，还得要求配建先竣工，否则不给办项意图预售；
2、动辄无偿移送人才用房，租借用房，统筹房，比拼为国家做奉献；
3、到达限价后竞自我克制的，好端端的开发商，成果变成了房东。
4、最狠的，仍是限房价，限本钱和赢利（例如2019年长沙住建部分那个发文），以及要求封顶后才干开盘的。在这四种花式玩法下，底子不必考虑什么IRR，现金流回正周期，也不必做敏感性剖析了。
更不需求那么多专业程序，费那事干嘛，政府都给你设定好了，依照模板来，直接套表就行了。
或许就每家公司的本钱和拿地规范略有不同罢了。已然套路都很明晰，前期研判那些都很简略了，剩下的便是看哪家公司给的价格预期高，本钱价格低了，这个直接决议了拿地时的举牌才能。
拿地这种事，朴实比拼的是公司的全体决议计划才能，以及对商场信息的及时反应才能。有部分短平快，决议计划效率高，或许朴实寻求土储的高周转房企，在这方面的优势就体现出来了。
或许你家公司坚持的8%的净赢利率，最低6%的赢利率，不能再低了。但是在别家公司5%就可以了，乃至更低。有的张狂求规划的房企，在某个阶段的土储扩张诉求下，只要能拿地，只要不亏就敢继续举牌，横竖招拍挂做到危险相对可控。
好了说下北京的今日（4月2日）的土拍状况的吧，北京会集出让3宗土地，总成交金额为55.12亿元，中海+首开、金隅、裕聪置业各落一子。
有必要留意一下的是，3宗地均以底价成交。其间，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以3.52亿元底价竞得向阳区望京花家地西里三组团配套归纳楼1006-605地块。布告显现，该地块为商业金融用地，建造用地面积约为0.73万平方米，修建控制规划约为2.19万平方米。
城六区限竞房在断供了1年后，再次迎来供给。许多限价以及不限价地块入市，更像是对北京产品供给结构的一次调整，其底子意图仍是为了稳房价。
1 金盏乡小店村3005-12地块
北京市规划和自然资源委员会发布关于暂停北京市向阳区金盏乡小店村3005-02、3005-08地块R2二类居住用地出让挂牌买卖的布告。该宗地或因无人参加竞拍暂停出让。宗地起拍价格63.63亿元。
地块编号京土整储挂（朝）[2020]003号，地块称号北京市向阳区金盏乡小店村3005-12地块R2二类居住用地、3005-14地块A33基础教育用地、3005-15地块A22文明活动用地、3005-17地块A8社区归纳服务设施用地，建造用地面积80892.994平方米，规划修建面积≤112042平方米，用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地、A22文明活动用地、A8社区归纳服务设施用地，开始价46亿元。终究中海+首开以46亿元底价竞得，核运营楼面价48469元/㎡。
据土地出让文件显现，本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格，当竞买报价到达土地合理上限价格时，则不再承受更高报价，转为现场竞报企业自我克制产品住所面积份额程序。
一起，本次出让宗地设定有企业自我克制产品住所面积预设份额，当现场竞报自我克制面积份额到达设定的预设份额时，转入高规范产品住所建造计划投报程序。本次出让宗地中的3005-14地块为A334托幼用地，由竞得人依照向阳区教育主管部分要求施行建造作业，并无偿移送给向阳区教委。
宗地中的3005-15地块为A22文明活动用地，由竞得人依照向阳区文明部分要求施行建造作业，并无偿移送给向阳区文明和旅行局；宗地中的3005-17地块为A8社区归纳服务设施用地，由竞得人依照向阳区配套主管部分要求施行建造作业，并无偿移送给向阳区住所城乡建造委。
周边配套：地块处于五环外，日子配套相对单薄，但底子能满意日常日子需求。
地块南侧400米有许多小型超市，可以彻底满意日常日子所需。此外，东南侧1.5公里有斯普瑞斯奥特莱斯；
教育方面，北侧1公里是向阳区苇沟小学、南侧500米有许多幼儿园及校园，如向阳区星河双语金盏校区、驻京双语幼儿园、金盏东村幼儿园等。
不过周边休闲资源许多，有北京蟹岛旅行休假区、天安假期高尔夫沙龙、北京郁金香温泉休假村等等。
2 望京花家地商业金融用地
项目四至为东北至南湖南路西南红线；东南至阜通西大街，西南至花家地西里小区东鸿沟，西北至现状路途。
地块编号京土整储挂（朝）[2020]004号，地块称号北京市向阳区望京花家地西里三组团配套归纳楼1006-605地块B4商业金融用地，用地性质为B4商业金融用地，建造用地面积7289.19平方米，修建控股规划≤21867.57平方米，开始价3.52亿元。终究金隅3.52亿元底价竞得。
据土地出让文件显现，该项目建成后将由北京金隅嘉业房地产开发有限公司回购11000平方米办公用房，回购价格为25778元/平方米；一起，北京金隅嘉业房地产开发有限公司可依照商场行情报价向竞得人优先回购15个地下停车位，详细要求详见《什物还建协议》。
本次出让宗地内250平方米邮政所需由竞得人代建，由邮政部分以建安本钱价接纳。本次出让宗地内除250平方米邮政所、2000平方米区域菜商场以及11000平方米回购办公用房外，剩下悉数商业办公用房由竞得人100%自我克制，自我克制年限20年。持有期满后如需转让或出售，需经向阳区政府赞同后方可处理相关手续。
3朱辛庄新区ZXZ-010地块
地块坐落朱辛庄地铁站西侧500米，项目四至为东至朱辛庄西路西红线，西至朱辛庄三号路东红线，北至朱辛庄二号路南红线，南至朱辛庄中路北红线。
地块编号京土整储挂（昌）[2020]005号，地块称号北京市昌平区朱辛庄新区（二期）土地一级开发项目ZXZ-010地块F3其他类多功能用地，建造用地面积12501.506平方米，规划修建面积≤37505平方米，用地性质为F3其他类多功能用地，开始价5.6亿元。
终究裕聪置业以5.6亿元底价竞得。据土地出让文件显现，竞得人须对该宗地修建规划100%自我克制，自我克制年限不低于20年，持有期满后如需转让或切割出售，需征得昌平区政府赞同后方可处理相关手续。
除以上几宗地块外，石景山区五里坨区域、房山区拱辰大街以及房山区长沟镇也拟于近期挂牌出让住所地块，感兴趣的可继续重视。
