3月31日，克而瑞研究中心发布了《2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜》。榜单发布后，克而瑞研究中心总经理林波与数家券商共同交流了一季度房企业绩情况。
以下为克而瑞研究林波总核心观点及问答内容。
01
房企业绩情况解读
大家对3月都有些预期，不少自媒体推文也讲到了一些城市出现转暖迹象。从克而瑞监测数据来看，3月数据环比大幅提升，单月100强大幅增长136%，但与去年同期比还是依然下降17%，单月业绩同比降幅较2月有近21个百分点的收窄。跌幅之所以大，一方面是疫情原因，另一方面是去年小阳春效应明显，基数高。
从跟踪情况看，百强房企3月份销售尚可。全口径百强房企下降20.8%左右，其中由16家房企未下降，逆势上涨。其中多数是小企业，大房企只有恒大，同比增长20%以上。单月200亿以上有11家房企，的确这个月有些企业表现特别抢眼，除了恒大、碧桂园单月600亿以上，像招商蛇口、华润置地受益于一些在深圳、杭州、南京项目，销售明显提升。百强房企销售门槛降幅收窄，前十强外除外，门槛降幅依然较高。前十强降幅17.8%，其他20强、30强、50强同比降幅20%以上，甚至达到30%。但是复苏情况也不甚理想，对比去年同期月度均值来看，前十强还基本能达到月度均值，其他尚有很大差距。
一季度，克而瑞研究中心也统计了市场集中度。百强占有率62.3%，前十强占比30%左右，占一半。百强梯队分化明显。去年前30强集中度依旧往上走。今年一季度趋势延续。3月也是房企年报季，诸多企业提到销售目标，企业对于销售目标指引上更加谨慎，基本在10%以内。部分房企如新城、首创、远洋甚至是零增长、负增长。而龙光、合景、金茂、绿城还是比较积极和激进，增长20%以上。
3月31日，克而瑞研究中心还发布《2020年一季度中国房地产企业运营收入排行榜》。一季度，疫情影响+房企主动提出租金减免，租金收入同比下滑34%左右，商业运营幅度下滑大于销售，但房企表现还是强于经济。
3月疫情逐渐得到控制，售楼处逐渐开放，销售亦逐渐恢复，预售证发放逐渐恢复。总体来看，供应相比去年同期大幅萎缩，尤其一线城市。北京、上海3月供应量下跌90%左右，除广州小幅增长，深圳同比下滑25%。一线供应量同比下滑60%左右，二线供应量下滑30%左右。三线相对正常。
从市场成交量来看，一线由于供应不足，恢复情况不甚理想，仅恢复到去年同期的六成，下滑40%。北京同比下滑63%，广州下滑40%，深圳表现最为活跃。二线同比下滑30%。
从重点监控城市视角推演来看全国，预计3月份成交量恢复去年同期的七到八成。从成都、苏州、深圳、南京、佛山等热点城市的周度数据来看，出现了一定反复和波动，整个市场复苏并非一帆风顺，或者说并不是持续上涨。
深圳、成都、苏州是否代表市场大方向？是否会像前几年从二线带头引起全国行情？个人认为概率不大。很大原因是这些城市去年受到行政等手段影响被压制了市场需求，需求量被抑制，很多地方在调控方面或者执行上出现放松，被压抑需求得到释放，带来市场成交大幅反弹。还有之前月光盘、秒光盘，究其根本原因是一二手房价差的关系。热点主要集中在少数城市或个别楼盘，预期过于乐观不太合适。
02
提问交流
Q1
现在已经到3月底，复工复产都在持续推进中，销售情况和售楼处工地的情况，对全年销售金额和面积怎么看？
A：增长的可能性不大。即便是之前，我们判断也是和2019年持平或者小幅下跌。因为疫情，我们大家都认为下跌幅度会变大。按照悲观判断，全年销售面积下跌幅度在10%-15%，销售金额下跌幅度在5-10%。
Q2
看到很多地产开发商给出来的销售目标和推货量普遍预测去化率在60-65%，您怎么看？
A：这个去化率和往年基本是持平的，某些特定的程度上也是按照过往去推算。今年要达到则需要做更大努力，做更大牺牲，从而达成这一目标。
Q3
马上进入4月了，传统来说是小阳春。市场有预期从4月开始有部分区域疫情结束了，供给量会上一档次。有一个观点是4、5月小阳春，您怎么看二季度的推货、去化、市场走势？
A：推货肯定是在二季度迎来一个高峰，但集中推盘、集中上市可能会影响大家的去化率。成交会继续回升，短期内回升到去年正常水平没问题。各地政策上的放宽，还有救市政策预期等，包括前期压制的需求释放会带来需求回暖。但预计小阳春成色会比往年不足，价格上促销力度会更大。
Q4
不少二线城市、三线城市取证库存的周期才10个月，您觉得在这种供求关系之下，开发商还有动力去降价促销吗？
A：三月末的库存按照一季度销售计算的话，很多城市突破了12个月，到了20个月以上。当然，是因为一季度销售量偏小的原因。供应方面，一季度发放预售证处于历史低位，属于非常特殊阶段，一季度没有发的+二季度该上的，整个二季度供给量短期内会有很大提升，带来供过于求的压力。目前的市场形势有点类似2008年，但现在的库存比2008年健康。目前，我所说的促销不是2008年30-40%的打折，可能就是95-85折。
Q5
能否分城市说下不同城市的销售热度？
A：成都有一个典型的消费倾向，即改善型产品更倾向于买联排、叠墅，300-500w之间叠墅、联排卖得相当的好，这与大家在疫情期间对住房有了新需求有关系。此外，上海一手房市场感受不明显，二手房市场由于摇号政策发生明显的变化后使得学区房特别热。目前处于一个城市分化，城市内区域分化、产品分化的阶段。
Q6
土地市场溢价率上得特别快？
A：谈不上热，比销售恢复得慢些。量还未起，溢价率先起来。原因是成交结构关系。一二线成交占比大幅提升，优质地块出让，导致全市场平均溢价率的提升。我们对比了苏州等地成交地块的地价，相比去年、前年拍卖的土地价格的话没什么增长，甚至有小幅下跌。反映了房企对土地市场的态度，上半年必定要拿地，但拿地较理性，上半年拿的地可在年底前实现销售。所以我认为二季度土地市场热度延续，整体房企对于土地投资保持理性、谨慎的态度。预计下半年土地市场会出现降温，随着补货基本结束降温。
Q7
对于房价怎么看？
A：全年来看房价整体都有下行压力。宏观经济形势非常像2008年，房价继续上涨的概率不大。但是肯定会有分化，一线如北上深，保值、刚需、学区需求，房价和结构之间上涨保持平稳。二线如南京、杭州基本面不错，多数城市房价下行压力较大，主要是购买力在下滑。大家对于未来收入、就业预期不高，那么购买力就会持续往下掉。2008年经济大幅下滑，失业、裁员，购房者普遍采取观望的态势。2009年上涨主要是政府对于房地产的放水，2折首付，7折利率。房地产行业裁员、降薪情况超过2008年。我认为大家购买力、观望情绪比2008年更浓厚。虽然大家对于救市有预期，但是从中央表态来看，概率不是很大。
Q8
看3月份销售房企增速差别比较大，除了推盘结构是不是有别的原因？
A：绝大多数都是结构性因素。对于龙头房企而言，结构性因素比较小，与促销力度和货量有关系。如融创，每年年初销售跑量弱一些，供货主要集中在下半年也有关系。
Q9
南京、杭州等地出现回暖，会不会出现板块轮动的出现，下一轮会到哪些城市，轮动持续多久？
A：2015年以来已经完整轮动一波了，一二三四线。现在来看出现轮动可能性不大。现在出现热门城市，可能这些城市从人口、收入购买力、市场调整时间都比较充分了，所以出现了反弹。即使对于这些城市来说不能说全面扭转，要带动其他城市这种概率不是特别大。现在房价和15年房价差异大，尤其是三四线城市。现在经济环境，对于前面这一轮行情也完全不一样。总体来看，经过了15-18年市场需求释放，现在的市场需求撑不起新一轮行情。
10
对武汉市场怎么看？
A：武汉这两年一直是一个跑量的城市，每年2000万方。恢复正常，短期价格面临下跌压力。中长期，武汉作为湖北的核心，基本面能支撑市场中长期的发展，看好。
11
2008年的时候开发商在收缩自己的新开工等等。那今年您说预计销售面积下降，开发商在施工、新开工这块会采取什么样的变化，会下降吗？
A：新开工小幅下跌， 原先预期也是下跌，现在疫情后预期下跌幅度更大。新开工主要取决于去年下半年拿地和今年上半年拿地，去年下半年拿地其实萎缩，比较谨慎，像恒大、碧桂园去年下半年没怎么拿。对于房企来讲，还没到这样一个时间段，现在市场状况和2008年不一样。有意减缓施工、开工在房企来讲不是一个普遍现象。加快开工的话基本疫情恢复的话，都要赶上去。多数企业销售目标往上增，按照现有货值去判断，那么去化率要拔到和去年一致，但是比较难，所以上半年要多开工，下半年多推盘。
12
去年四季度出现了竣工显著上涨，那现在开发商销售影响现金流，是否影响到交房？
A：两个月工期耽误了，肯定会影响交房。这两年按照销售节奏来推确实应该是竣工上升的阶段，所以去年四季度竣工就上来了。我预计今年竣工会保持增长，但还是受到疫情影响了， 赶工说的是赶开工，竣工很难全部赶回来，最多也就赶个一个月或者一个半月。
13
深圳成交年初以来二手房成交面积同比涨幅比较高？
A：一个基数的问题。华南包括深圳、福州等城市调研下来，大家对于房价上涨预期比较强。这个2008年历史经验，让大家赌政策救市。
14
城市的政策有没有变化？
A：有小幅放松，不是特别明显。限购、贷款方面有小幅调整。
15
中海地产在上海北外滩拿了一个纯住宅地，零溢价，怎么评价？
A：上海土地拍卖竞争依然不是很激烈，延续着前期的管理，一个企业在上海一年最多拍几块地，这个竞拍资格使得房企下手更谨慎。也说明了房企拿地依然比较理性。苏州几十家抢，地价也没有前期高。
编辑排版|鸟姐、李玥瑶
研究精选
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交流会:
1.2月百强房企销售和地产基本面研判——兴业证券&克而瑞研究
2.疫情冲击下的房地产行业变机——中国商会&易居丁祖昱
3.土地改革制度专项电话会议——克而瑞&华泰证券
4.房地产近期复工和基本面情况电话会议——克而瑞&兴业证券
5.近期楼市情况解读电话会议——克而瑞&东吴证券
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