内容编者按：合同圈套、问题房源、过户胶葛……购房者在买房进程中常常会遇到各式各样的问题，不免烦心不已。在这样的布景下，蓝房网全新拓荒了蓝房法令专栏，特邀北京盈科（厦门）律师事务所合伙人律师许东，以实在事情为例，全方位解读房产胶葛中的法令问题。每周将推出一篇独家解读，现推出第91期《寓居十六年之久的房子，竟被确定无权运用？》。
【导语】
依据《土地管理法》的相关规则，农人团体一切的土地的运用权不得出让或转让，即村庄团体土地运用权是团体经济组织成员享有的权力，非本团体经济组织成员无权获得或变相获得。如违背相关法令的强制性规则，约好对村庄团体土地运用权进行出让或转让，则合同依法将被确定为无效合同。
【案情简介】
李晓晓系厦门市某区下桃社乡民，其与前妻张达达有一独生女李淑文。据1992年1月18日《村庄建房用地暂时凭证》及1994年5月4日《厦门市村镇个人建房用地许可证》记载，李晓晓作为申请人，申请在厦门市某区下桃社建房。至2000年1月25日，厦门市土地房产管理局填发《厦门市团体土地运用证》以及《厦门市村庄房子一切证》，载明李晓晓为厦门市某区下桃社面积为70平方米土地的运用权人及厦门市某区下桃社某号房子的一切人。其土地运用权类型为团体土地运用权，土地房子用处为住所用地，实测用地面积一、二层均为70平方米。李晓晓、李淑文及案外人张达达于1998年10月20日与李美美签定《赠送书》，约好将李晓晓坐落厦门市某区下桃社某号房子二楼、三楼、三楼以上及靠右边三分之二的储藏室赠送给李美美。且至申述之日，上述赠与标的已由被告李美美占有、运用16年之久，现李晓晓、李淑文及李美美对《赠送书》的效能及实在性发生较大争议和不合，李晓晓、李淑文因而诉至法院，欲经过司法手法对《赠送书》予以承认无效。
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依据已查明的现实及法令依据，一审法院以为，原告李晓晓、李淑文及案外人张达达与被告李美美所签定的《赠送书》的赠与标的为厦门市某区下桃社某号房子二楼、三楼、三楼以上及靠右边三分之二的储藏室，其地点土地运用权类型为团体土地运用权。村庄团体土地运用权是团体经济组织成员享有的权力，与享有者特定的身份相联系，非本团体经济组织成员无权获得或变相获得。且《赠送书》的赠与标的不仅是房子，还包括相应的团体土地运用权。《赠送书》签定时李美美并非厝村下桃社乡民，至今也未成为厝村下桃社居民，因而，原告李晓晓、李淑文及案外人张达达与被告李美美签定《赠送书》，将讼争房子及地点土地赠与给被告李美美，违背了法令的强制性规则，原告李晓晓、李淑文诉请承认《赠送书》无效，一审法院予以支撑。不管该《赠送书》是否实践实行，也不管原告李晓晓、李淑文与被告李美美之间是不是真的存在协作建房联系或许房子买卖合同联系，均不影响《赠送书》的效能确定。据此，按照《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国合同法》的相关规则，一审法院作出如下判定：原告李晓晓、李淑文与被告李美美于1998年10月20日签定的《赠送书》无效。
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【律师解说】
依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规则："农人团体一切的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造。……"，及《中华人民共和国合同法》第五十二条规则："有下列景象之一的，合同无效：……（五）违背法令、行政法规的强制性规则。"，农人团体一切的土地的运用权不得进行出让或转让等，非本团体经济组织成员无权获得或经过其他方法获得。
结合本案，因原告李晓晓、李淑文及案外人张达达与被告李美美签定的《赠送书》，约好将厦门市某区下桃社某号房子二楼、三楼、三楼以上及靠右边三分之二的储藏室赠送与被告李美美，又土地运用权类型为团体土地运用权，因而合同约好对农人团体一切的土地的运用权进行转让，系违背上述法令规则，依法应确定为无效。
注：（图片来源于网络，版权归作者一切）
本文作者：许东——律师 北京盈科（厦门）律师事务所律师
