作者：廖海彬
朗诗绿色地产有限公司（00106.HK,下称“朗诗地产”）的出售颓势一向延续到本年第三季度。
早些时候，朗诗地产发布了前三季度的成绩布告。布告显现，朗诗地产1-9月累计完结合同出售金额188.24亿元，同比下滑19.63%；累计完结合同出售面积110.93万平方米，同比下滑3.82%。比较年头定下的400亿元出售方针，朗诗地产仅完结了47.06%，不及整个出售方针的一半。外界质疑声四起，朗诗地产是否会重蹈2018年的覆辙，难以完结2019年的出售方针。
出售成绩疲软
自2015年朗诗地产进入出售百亿队伍后，其出售增速反而开端下滑。由图1可知，朗诗地产在2014年-2018年的合同出售金额分别为17.86亿元、140.80亿元、283.49亿元、320.53亿元、381.50亿元，出现逐渐上升的趋势，但其增速则一路下滑。多个方面数据显现，朗诗地产在近四年内的同比增速分别为688.4%、101.3%、13.1%、19.0%。
从近三年的上半年度数据来看，朗诗地产在2018年上半年的合同出售金额到达163.61亿元，同比添加68.9%，而其在本年上半年的合同出售金额却只有114.79亿元，同比下滑29.8%，仅完结成绩方针400亿元的28.7%，缺少三成。对此，朗诗地产表明根本原因在于：一是土地商场高企，拓宽量缺少，常常会出现土地价格大于房子价格的情况，这并不是出资的好机会；二是许多存量土地收并购项目开发周期长、难度大，周转速度相对较慢。
从合同出售面积来看，朗诗地产在2014年-2018年分别为15.17万平方米、112.94万平方米、164.65万平方米、162.94万平方米、196.50万平方米，四年间添加了近13倍，其在近四年内的同比增速分别为644.5%、45.8%、-1.0%、20.6%，增速有所放缓。其间，朗诗地产在2017年出售金额同比添加13.1%，而出售面积却同比下滑1.0%，导致2017年出售均价到达历年最大值，约为每平方米19672元。
出售放缓的一起，朗诗地产的去化才能也在下降。由图2可知，朗诗地产反映存货去化压力的目标“存货/均匀预收账款”从2014年的15.54快速下滑至2017年的1.68，随后在近两年有所上升，但涨幅不大。到6月30日，朗诗地产的存货到达109.55亿元，初次打破百亿元，较年头的96.82亿元添加13.14%。
规范排名发现，朗诗地产成绩下滑，首要受制于其土地储备的规划。数据计算显现，朗诗地产近四年的土地储备建筑面积增幅不大。在2014年－2018年，朗诗地产获得土地储备面积分别为210.43万平方米、338.63万平方米、679.64万平方米、635.30万平方米、671.96万平方米。尤其是从2016年－2018年，土地储备的面积反而出现了细微的下滑。
朗诗地产的出售不及预期，与房地产职业的调控方针不无关系。2016年9月30日晚间，北京发布楼市调控新政（简称“930新政”）。尔后，以北京为风向标的新一轮楼市调控大幕随即发动，全国各地房地产调控方针不断晋级。直到2019年，“930新政”一向继续了近3年，仍然没有放松的痕迹。商场的冰封直接导致了成交规划的萎缩，朗诗地产身在其间，只能跟着方针上下浮沉。
此外，朗诗地产的产品差异化也是导致出售额增速下滑的重要原因之一。自2015年朗诗地产发布产品差异化的战略后，其现已形成了四条规范化产品线，包含乐府、熙华府、小巧郡、未来街区。材料显现，上述四条产品针对的客群分别为尖端客群、高端客群、中高端客群、中端刚需客群。虽然朗诗地产的产品线现已覆盖了悉数的中高端客群，可是缺少一般的刚需客群。而在购房者中，一般刚需客群往往占比较高。尤其在商场低谷，高端客群的张望心情通常会影响成交量。
据半年报显现，朗诗地产在本年上半年获得物业出售权益项目的合同出售金额69.2亿元中，乐府项目合同出售金额为5.89亿元，同比下滑54.63%；熙华府项目合同出售金额为0.97亿元，同比下滑95.2%；未来街区项目合同出售金额约为4亿元，同比添加285.65%。其间，本年上半年熙华府项目合同出售金额较去年同期削减19.27亿元，首要是因为杭州熙华府及成都熙华府合同出售金额降幅较大，而杭州熙华府的可售货值不多，则本年上半年成都熙华府出售不达观。
多元化成负担
在房企纷繁投身多元化事务的今日，朗诗地产也在相关赛道展开了布局。但是，因为多元化事务处于前期的探究阶段，不只需求投入很多的资金，并且没有获得盈余，且盈余预期存在较大的不确定性。
为此，在本年上半年，朗诗地产不得不挥泪断臂，将多元化的相关事务进行了剥离。这些事务包含亏本中的长租公寓事务以及非地产事务，其间，非地产事务包含向第三方供给服务的建筑规划事务、园林景观等。
从朗诗地产本身的情况来看，其在房地产开发事务中获得的收入尚缺少以支撑其展开多元化事务。一方面，朗诗地产的出售成绩增速缓慢，很难为其他事务源源不断地输血；另一方面，朗诗地产的融资途径有限，外部的血液缺少。因而，多元化事务的探究严重影响了朗诗地产出售规划的提高。
从历年的杠杆水平来看，朗诗地产的净负债率降幅较大，由2014年的294.7%下降高达272个百分点至2018年的22.63%。别的，其扣除预收账款的资产负债率由2014年的83.68%下降5个百分点至2018年的78.62%。
作为出售规划在500亿元以下的房企，朗诗地产迫切需求在短时期内经过加杠杆的方法完结规划添加。一起，使用杠杆为多元化事务供给必要的资金支撑。但因为其融资途径有限，导致朗诗地产的融资本钱不断上升。
到6月30日，朗诗地产的有息负债为75.47亿元，较年头的70.25亿元添加7.44%。其间，短期债款为21.3亿元，占比28.23%，较年头的6.84亿元添加211.66%，短期债款的添加首要是因为2018年发行的优先收据13亿元于下一年4月25日到期，下一年的偿债压力势必会增大。在本年上半年，朗诗地产发行了2022年6月20日到期的3年期2亿美元绿色优先债券，年利率为10.5%。。
从图5来看，朗诗地产历年来融资本钱出现添加趋势。在2014年-2018年，其融资本钱分别为1.60亿元、4.42亿元、5.72亿元、5.34亿元、6.72亿元，五年间添加320%。而在2015年-2018年其融资本钱同比增速分别为176.25%、29.41%、-6.64%、25.84%，估计2019年度的融资本钱仍会添加。
此外，经过反映长时间偿债才能的目标“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”可知，朗诗地产该项目标全体由2014年底的0.93下降至本年6月末的0.53。整体来看，朗诗地产的长时间偿债才能欠安。
另据国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券商场规划研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50陈述》显现，朗诗地产绿色信誉指数72.5，绿色信誉等级BBB，排名职业第17位，其长时间偿债才能堪忧。
值得必定的是，剥离了多元化事务的朗诗地产，或许不再负重前行，而经过地产开发事务也有望重回聚光灯下。
