我一向觉得，关于当下买房和曾经要有一些节点性的不同，由于世风不同，形式不同，所以每一个持有房产的个别做的决议计划都要有不同
我不太喜爱给不置可否的答案，之前写过一些文章，比如说不要碰老破小，比如说普通人其实两套房也就够了，今日和咱们说别的一个维度的观念
便是关于一切在上海寓居具有房产的朋友们，我还有一个主张，就像标题里说的那样，假如有或许的话，让自己每四年就换一次房子
这其实是一个看上去略微有点突兀的观念，为什么一定要换房，为什么是四年不是三年不是五年，为什么每隔一个四年周期就要换一次，这其实不是各种拍脑袋的决议，有一些现象我以为推进咱们做这样的决议
01
要保持安稳换房节奏这个决议，本质上是这个赛道决议的，现在职业最大的改动便是赛道的基本面发作了改动
在上海楼市有两个数据和咱们共享，榜首个是许多人知道的，第二个或许没那么多人知道的。关于上海有多少人，大约2500万，未来几年也不会发作特别大的改动
上海有多少套房子，这个有核算局做过核算，大约750万套，这个数字未来也不会有太大的改动，由于增量土地日渐稀缺
所以当这两个数字相对安稳的时分咱们再来对比下就会发作，其实从纯寓居需求的视点上来看，其实上海不缺房子，每套房子哪怕只依照3人来核算，这个缺口其实也现已很小很小了
可是在上海是不是就没有买房需求了呢
那肯定不是，否则上海每年汹涌的成交量都哪里来的呢。咱们发现这750万套的房子里结构性的断层十分凶猛
有70%的房子归于老破小或许准老破小领域，便是咱们肉眼看上去房子的岁数都比咱们要大的那些房子
这些房子现已跟不上咱们的需求状况了，并且这些份额过高导致现在的上海进入到换房周期，这也是为什么上海的一手房商场全面进入到小三房年代，其他要素不说，两房的需求现已越来越小了
别的当咱们以为上海进入换房周期这个赛道的时分，下一个问题便是，整个上海多少时刻能够把一切的房子都轮转一遍
这个数据欠好找，不过官方也做了这样的核算，基本上每年的换手率在2%-4%左右
别的值得注意的是，通过20年的周期，基本上现已把房子全部都换一遍了
曩昔20年的房子靠谁来换的，很简单靠上海微弱的外来人口导入推进的需求置换，在这个周期里老破小是不愁卖的，由于总价最低区位不错，所以外来人口总是有人乐意接盘，这也是为什么在曩昔20年不少炒房客具有先上车的理论
而现在由于2500和750这两个数据都安稳了，并且整个上海轮转周期也完成了，所以某种程度上城市购房的逻辑也就变了
在外来人口没有继续性导入的前提下，未来职业便是进入到内部的优胜劣汰，咱们卖掉欠好的，去买那些好的，稀缺的，有共同标签的房子
这也是为什么之前和咱们说不要碰老破小最根底的基调，由于这些业态的产品简单在这个周期里下沉变成被扔掉的产品，现在或许还没那么显着，可是当你假如买了老破小之后的五年时刻，这样的泾渭或许就愈加清楚
当咱们理解这个基调的时分，咱们就要知晓几个准则，榜首手头的房子够不够好以及这些房子和未来咱们想要的房子有没有距离
02
当咱们理解这个逻辑，咱们接着答复剩余的两个问题：为什么是4年，以及为什么每4年就要换一次
为什么是4年，这个观念也很风趣
咱们知道上海的房东住一套房子的时刻大约有多久么，咱们核算了每套产证出让的前后时刻，发现有两个波峰值
榜首个是5年，第二个是8年，8年之后的卖房份额就十分十分低了，这阐明一个问题，当一套房子你住过8年，或许你的人生上升通路也停止了，收入结构也安稳了，也习气这套房子的巨细和区域了，一切都习气之后，未来的人生生计你都会变得安稳和习气
别的五年或许是一个比较重要的点，在一个家庭购入榜首套房子之后，一般五年之内会有比较大的改动，不管家庭成员结构仍是个人的收入才能等，绝大多数人都会在这个时刻点挑选换房
这个数字在分配在不同的区域的时分体现的会愈加显着，中心是中心的换得时刻长的，市郊的换得时刻短了
当然你能够说市中心的门槛高，可是我更乐意理解为在市郊斗争的年轻人更有或许靠自己的尽力改动自己的寓居环境。不过提到这儿能够插一个题外话，便是奉贤这儿的数据比较突兀，阐明凡是住过奉贤的人都想要逃离，想要买奉贤的人多多当心
而5-8年以及8年之后这两个时刻点就比较奇妙，假如你在第五年不换房，很有或许将就凑着就不换了，比及8年之后，大约这个时刻点是家里小孩7岁左右才会考虑。而假如8年之后不换，那估量也就不换了
这便是趋势的力气，所以当咱们理解这个数据的时分，我期望咱们都能够略微走在整个城市的前面半步，寓居了4年的房子能够把自己列入换房周期内，由于多数人都会由于换房过上越来越好的日子，所以不要抵抗这样的改动
03
好，许多人会说，4年这个截点不合算，由于上海满五和不满五的税费其实是不相同的，你房子的竞争力也会不同
当然，这个观念没有错，可是是否想过这个现象或许也存在曾经。曾经什么形式，便是曾经的楼市开展，税费为什么贵，由于前后几年的房价差太多了，所以增值税这块满二不满五的前后差值的5.5%会发作许多的税费。
可是现在呢，咱们在上海现在肉身感触的楼市现状，曩昔两年的房价是没涨了，特别是现在略微有些点状方针放松的前提下房价也相同没涨
未来只需750和2500之间不会发作剧烈的改动，房价的动摇是在可控规模之内的，所以假如涨幅可控，那么增值税这部分也就在可控规模之内，假如房价不涨这块税费也就没有
所以现在的朋友假如你买二手房，你买那些满两年的二手房，其实很合算的
这个道理在未来也会大约率沿袭，所以不必太忧虑
当然或许还会有人问，可是前后的借款方针不同的，首套3成，二套你就要七成了啊，前后首付的距离真实太大了
是的，这也是为什么我要说每4年就能够换一次房子，你榜首次换房，从首套到二套，会有这样的问题，可是假如你是第2次换房第三次换房，其实就没有问题，下一套要七成，可是上一套你到手的现金总额也比较高由于银行借款也相同只要三成
所以也就说，除了榜首次换房比较累，未来你会越来越轻松，每次置换来的房子，然后你再加一点这几年自己的积储，你就会把房子换得越来越好
所以要么在自己的榜首套房子就一步到位，从此就不换房子了，假如开端换了就要继续的换，把换房这件事当成一个周期安稳要做的一个解决方案
04
最终说说我自己吧，我或许比我写的要更快一点，我基本上在上海的换房时刻是2-3年，便是房子住两三年了我就置换一套。这也导致了许多朋友给我寄东西的时分总是会寄错地址
换房全体来说很累也很烦，会占有你很大的时刻，可是全体来说日子也的确由于换房这样的节奏变得越来越好
榜首次换房其实和榜首次买房相同的严重和惊惧，特别是房子卖了下一套还没买的时刻段，人十分的没有安全感，可是阅历过了之后发现，其实也就那样
大部分的焦虑和惊惧，都是由于咱们把注意力放错了当地罢了，具有满足的经历，也就不会那么紧张
最近我又开端看房子了，我以为也是一个不错的时刻点，一来产品力开端回归了，我看到不少房企都把做好项目当成最近的关键的，二来现在的商场供求关系比较安稳，客户和开发商相对均衡，作为一个个别是能够比较客观镇定的去挑选项目
四年是一个比较好的时刻点，规律性的换房不会添加自己的危险，反而会将手里的财物进行优化改进变得越来越好，从这点的视点上来说也是利大于弊
当然了，就像标题里说的，前面的四个字便是假如能够，以上的内容都是我的个人主张，每个人的状况不同需求不同，一切都要从自己视点动身，一个人认清自己最重要
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差不多就这样吧，最终祝咱们能够渐渐发财，住到好房子以及在房子里过上自己想要的那种日子
以上为正文，来自卢俊。顺嘴说下，洗稿的都关键脸，出去也叫自己是V了，争夺做个别面人，感恩感恩
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